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    在新冠疫情居家隔離之下生鮮電商迎來(lái)井噴式發(fā)展，冷鏈物流已經(jīng)成為保障民生和鏈接全球生鮮食品的重要通路。食品冷鏈、醫(yī)藥冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)方興未艾，冷庫(kù)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)成為物流新基建的重要內(nèi)核。從冷庫(kù)的服務(wù)對(duì)象來(lái)看，冷鏈物流主要包括食品冷鏈、醫(yī)藥冷鏈以及其他特種物品冷鏈。目前，市場(chǎng)上的冷庫(kù)資源以食品冷庫(kù)為主，醫(yī)藥冷庫(kù)通常由大型醫(yī)藥公司自建居多，專(zhuān)業(yè)的第三方醫(yī)藥冷庫(kù)占比較低。 

冷庫(kù)總量

    從冷庫(kù)建設(shè)規(guī)模來(lái)看，在2015年國(guó)家層面提出實(shí)施城鄉(xiāng)冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板的要求后，我國(guó)冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快推進(jìn)。國(guó)家商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)冷庫(kù)總量約6053萬(wàn)噸，新增庫(kù)容814.5萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)15.6%。據(jù)預(yù)測(cè)，2020年我國(guó)冷庫(kù)容量達(dá)突破7080萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)17.1%。中商產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測(cè)，2022年我國(guó)冷庫(kù)總量將達(dá)8492萬(wàn)噸。 

    與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，中國(guó)的冷庫(kù)容量仍顯不足。全球冷鏈聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)冷庫(kù)總?cè)萘繛?/span>1.31億立方米，較2018年增長(zhǎng)約25%。但城市居民人均擁有的冷庫(kù)容量不足0.15立方米，約美國(guó)四分之一，市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊。

冷庫(kù)分類(lèi)

    從冷庫(kù)的溫區(qū)分布來(lái)看，冷凍庫(kù)占比高達(dá)70%，是冷庫(kù)的主要溫區(qū)，主要用于存儲(chǔ)冷凍食品；冷藏庫(kù)占比約為25%，主要用于存儲(chǔ)生鮮及短保物品；部分冷庫(kù)根據(jù)業(yè)務(wù)需要設(shè)計(jì)了恒溫庫(kù)及其他溫區(qū)，用于存放特定物品。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理）

冷庫(kù)區(qū)域分布

    與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的冷鏈硬件設(shè)施依然缺乏，設(shè)備分布不均，冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施主要集中在沿海地帶和一線發(fā)達(dá)城市；然而,承擔(dān)了全國(guó)大部分生鮮農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易的中西部地區(qū)卻冷鏈資源匱乏，發(fā)展相對(duì)滯后。主要原因有三點(diǎn)：一是城市人均冷庫(kù)容量偏小,低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平；二是冷庫(kù)容量地域分布不均；三是冷庫(kù)企業(yè)分布不均。

    據(jù)調(diào)研，2015-2020年我國(guó)冷庫(kù)行業(yè)容量整體增速超過(guò)10%，其中2020年容量達(dá)7080萬(wàn)噸，同比2019年增長(zhǎng)17%，主要冷庫(kù)資源需求集中于山東、廣東、上海等地。許多一線城市如北京、天津、上海等冷庫(kù)時(shí)常處于滿租甚至爆倉(cāng)狀態(tài)，冷庫(kù)資源較緊張，而一些二線城市如合肥、長(zhǎng)沙、太原等有時(shí)卻出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

    數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)華東地區(qū)冷庫(kù)容量占比最大，達(dá)37.2%；其次為華中地區(qū)，占比達(dá)15.4%；華北地區(qū)及華南地區(qū)占比分別達(dá)12.3%、10.2%；東北、西南、西北地區(qū)因地區(qū)寒冷，冷庫(kù)需求較低，因此冷庫(kù)容量占比均不足10%。

冷庫(kù)租賃交易情況

    由于生鮮電商推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，2020年我國(guó)16個(gè)主要城市冷庫(kù)成交面積達(dá)50.8萬(wàn)平方米，較2019年翻番，2021年前三季度的冷庫(kù)租賃成交面積已經(jīng)超過(guò)2020年，達(dá)52.6萬(wàn)平方米。

（數(shù)據(jù)來(lái)源:世邦魏理仕、中商產(chǎn)業(yè)研究院整理） 

    根據(jù)世邦魏理仕最新的投資者調(diào)研報(bào)告，對(duì)冷鏈物流的投資意向翻了近一倍，這是疫情后生鮮和醫(yī)藥冷鏈需求的爆發(fā)式增長(zhǎng)在投資市場(chǎng)的直接體現(xiàn)，與此同時(shí)自2020年起冷庫(kù)投資交易也日趨活躍，境內(nèi)外資本紛紛加快腳步布局冷庫(kù)市場(chǎng)，在黑石收購(gòu)的44億大灣區(qū)物流資產(chǎn)中就包含一處8萬(wàn)噸冷庫(kù)項(xiàng)目。

    因此，相比普通高標(biāo)庫(kù)，冷庫(kù)投資和建造更為復(fù)雜，管理和運(yùn)營(yíng)更精細(xì)化，收入更多元，對(duì)投資者而言其前期項(xiàng)目投入更大。同時(shí)，不同類(lèi)型的冷庫(kù)其可投資性也大相徑庭，從投資角度出發(fā)，功能型冷庫(kù)（如配送型冷庫(kù)和分撥型冷庫(kù)等）承擔(dān)存儲(chǔ)、分撥、配送和加工等功能，更具通用性，可投資性更強(qiáng)。

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