1.原產地型冷鏈物流園區

一類冷鏈物流園區主要是針對整個鮮活農產品流通鏈條中最復雜、最薄弱、發展空間最大的“最前一公里”環節。主要滿足鮮活農產品檢驗、分揀、分級、初加工、包裝、預冷、保鮮、配送、配送等功能，專門服務于鮮活農產品標準化的冷鏈物流園區。 

2.加工冷鏈物流園區

大型加工車間和具有倉儲功能的冷庫通常建在加工冷鏈物流園區內，園區內設有R&D、檢測和生活服務區。它不同于其他類型的園區，這種類型的園區對污水排放、環保、水電消耗的要求更高。加工冷鏈物流園主要提供農產品初加工、深加工、中央廚房等服務功能。  

3.交易型冷鏈物流園區

互聯網的快速發展，加速了交易環節去中介化的進程。交易型冷鏈物流園區以農產品批發交易為核心服務功能，形成冷鏈物流與市場交易相互促進、良性互動的服務模式。這種類型的園區是傳統農產品批發市場深刻變革的體現。傳統的現金交易、地攤交易正在被網上支付、無店鋪兌換所取代，使農產品流通的小批量、長鏈條、多環節、盈利性交易透明化。未來冷鏈物流園和農產品批發市場將相互融合。 

4.樞紐型冷鏈物流園區

樞紐型冷鏈物流園區多位于大型農產品產地或銷區。這類園區以多式聯運為紐帶，以區域中轉、倉儲、運輸為主要功能，承擔區域內大宗鮮活農產品產地或銷區區域配送的重要任務。  

5.面向港口的冷鏈物流園區

臨港冷鏈物流園區多以綜合功能園區或商務集群的形式呈現，港口貿易、進出口報關、保稅是這類園區的主要功能。近年來，隨著進口食品貿易的快速增長，圍繞進出口需求，逐步形成了食品進口申報、檢驗、保稅、倉儲、轉運、跨境貿易等特色綜合服務。同時，基于互聯網平臺的完善、物流組織的多樣性、結算方式的靈活性，港口就近的意義不再是面向大海、面向機場的實體港口的概念。近年來發展迅速的內陸港口同樣具有港口鄰近功能。  

6.區域配送冷鏈物流園區

區域性冷鏈物流園區大多靠近大型銷售城市。除了區域倉儲配送功能外，主要承擔城市配送功能，以多溫區、多品類、多頻次、共同倉儲、共同配送為特點，實現區域配送效率最高、成本最低的優勢。

隨著冷鏈物流逐漸升溫，與之配套的基礎設施也得到快速發展。冷鏈物流園區是我國物流高速發展和冷鏈物流得到充分重視的現象。國外的物流園區涵蓋多種功能，其中包括冷庫和冷產品的物流功能，一般不作為獨立的園區概念出現。而我們為了強調冷鏈的特殊性，將冷產品的集中處理、交易、儲存和配送的建筑群稱為冷鏈物流園區。這一方面體現了冷鏈的重要性，另一方面為園區建設加上了一個吸引眼球的概念。

冷鏈物流園區在國外很少出現的另一個因素，是其產品流通的特點。美國多數農副產品和水產品按訂單生產和交割，很少有批發市場的交易環節，所以圍繞冷產品交易為主的冷鏈物流園區比較少。而我國冷產品交易環節較多，多次批發交易、多環節運作造成了對冷鏈物流園區的需求。

我國冷鏈物流園區在快速發展過程中遇到的問題，首先是園區建設，其次是園區運營管理。園區的建設屬于戰略投資，它所帶來的影響無論對企業、對社會都將是長期和巨大的。園區的運營雖然也出現很多問題，但管理問題可以逐步改善，而園區規劃定位的失誤往往帶來不可挽回的損失。我們強調冷鏈物流園區在規劃建設過程中存在的問題，主要是希望引起管理者和投資者的高度重視，有針對性地加以解決，盡量避免類似情況發生，這樣才能推動我國冷鏈物流園區的健康和可持續發展。

1、冷鏈物流園區盲目建設現象嚴重

我國現階段冷鏈行業的發展受政策影響比較大，政府的財政支持、土地優惠等，引導著投資方對該行業的投入。政府出臺鼓勵政策的初衷是促進冷鏈行業長期、良性發展，但投資方追求的利益往往與政策初衷相悖。

有的冷鏈物流園區在得到政府優惠土地后，改變規劃方向，加大商業建筑面積，減少冷庫面積或拖后建設；有些冷鏈物流園區建設受政策影響，忽略市場實際需求，投資方靠“拍腦袋做決定”，造成了冷庫的建筑模式和規模都背離了市場的實際需求。

2、冷鏈物流園區投資方很多沒有農產品流通或者物流管理經驗

根據對物流園區和冷鏈物流園區投資方的了解，超過60%的投資方與物流和冷鏈物流沒有關系。投資冷鏈物流可以享受短期政策帶來的好處，并可以長期經營冷庫得到穩定收入，是地產業風險相對較小的區域。但非行業投資方在投資冷庫時所面臨的風險和遇到的困難也相對較多。

3、冷鏈物流園區建設多數只關注建筑形式，缺少專業規劃咨詢

冷鏈物流園區是以物流運作、產品交易、物流加工為主的設施，并且冷庫又是包含較多專業技術的建筑物，所以冷鏈物流園區的建設更應注重前期的規劃研究。然而有很多冷鏈物流園區投資方不愿意花錢花精力在規劃研究上，更愿意相信自己的直覺和已有信息。

有人對此總結：“很多人愿花錢買教訓，而不愿花錢買思想?！边@種現象在冷鏈物流園區的規劃上體現得更明顯。國外一般花費在規劃咨詢方面的費用占總投資的2%～3%，我們卻寧愿花錢在建筑上。

我國很多投資方更愿意選擇供應商免費提供的規劃方案，貨架制造商免費提供的貨架布置方案，建筑設計院免費提供的園區規劃方案。很多大型企業建設園區時采取招投標的方式來決定園區規劃提供商，而參投標方案是在沒有支付費用的情況下提供的園區設計，一旦中標就等于認可了投標方的規劃方案，余下大部分的工作就是畫結構圖了，蘊含一定隱患。

4、匆忙上馬，邊建邊改

由于“拿地”對于建設冷鏈物流園區尤為關鍵，很多投資方在向政府提交申報項目之前匆忙做出園區建設方案并報政府批地。一旦得到土地后，再進行詳細的戰略調研論證和規劃已經來不及了，所以匆忙上馬，邊施工邊改動，造成了大量浪費并且嚴重影響建設質量。隨著土地紅利逐步消失，靠土地增值獲取成功的可能性已越來越小。

冷鏈物流園區的戰略定位非常重要，園區應該做什么、不應該做什么，園區的選址、運營模式和規模大小等等在此階段要明晰。園區戰略定位不能靠簡單的參觀考察，靠短期的政策引導。戰略定位必須基于當地市場信息，基于行業發展特點，基于國家發展方向和企業的總體戰略做出綜合分析。2012年海南島海口馬村的冷鏈物流園最初計劃建設以蔬菜預冷為主的大型冷庫，但經過戰略研究和定位后，改變為以海產品和水產品冷庫為主的水產品交易中心，避免了園區冷庫的方向性錯誤。

所謂冷鏈物流園區的規劃，就是設定未來一段時間內的冷鏈物流園區的全面發展計劃，是對未來一段時間內冷鏈物流園區的整體性、系統性和基本功能性等問題的調研、分析，對冷鏈物流園區未來發展方向的設計過程。它與國家或區域物流的發展規劃有一定的區別，也和其他功能性園區的規劃不同。它所涉及的地域范圍更加大，涉及的領域更廣，所要進行的研究更多，應按照物流自身和相關產業的特征及發展來進行規劃。同時還要考慮到它和周邊經濟之間的相互作用等條件。

冷鏈物流園區規劃的要素主要包括：

①所在地域的經濟發展現狀與城市發展情況；②所在地區的冷鏈物流業發展現狀；③建設必要性與可行性分析；④選址論證；⑤定位分析；⑥功能設計；⑦布局規劃；⑧交通規劃；⑨相關物流信息系統的規劃；⑩他支持性、保障性體系規劃；?建設和發展的實施方案。

生鮮電商、連鎖餐飲、新零售、跨境電商等新型終端渠道快速發展，推動了冷鏈物流的蓬勃發展。鑒于冷鏈物流的廣闊前景，這塊大蛋糕吸引了一大批前仆后繼的物流企業。物流企業開始大規模建設冷鏈物流園區，園區的發展模式也日趨多元化。冷鏈物流園區在我國正處在快速發展的上升階段。冷鏈物流園區由于其附屬于流通產業的性質，發展趨勢必然受到經濟發展階段和冷產品流通模式變化的影響。那么，未來冷鏈物流園區的有哪些發展趨勢？

1、多功能一體化

質量保證和及時性是當前社會對冷鏈物流行業的剛性要求；現代冷鏈物流園區不僅可以有冷庫儲存、冷鏈運輸等單一服務，而且可以更好地滿足同一園區的社會需求。因此，在同一園區高效集存儲、加工、配送、測試、展示、交易、多式聯運等功能，已成為冷鏈物流園區下一步發展的趨勢。

2、產業集群化

園區聚集不同功能的冷鏈企業，依托地理和區域經濟優勢、運輸、倉儲、貨物進出口、物流加工配送、信息處理及相關設備制造高效集群，形成高度密集的物流資源和極其專業的物流產業鏈管理運營，提高區域內所有企業的整體運營效率。

3、平臺網絡化

基于大數據，云計算的專業物流網絡平臺可以實現園區之間的互聯互通，幫助園區企業擺脫點管理和信息島的困境；同時，網絡支持下的冷鏈物流園區可以充分發揮物流交易、電子結算、倉單質押、融資擔保等服務功能;園區管理也從單一房東角色轉變為解決方案服務提供商，通過園區平臺為企業提供金融、信息、數據、供應鏈等綜合配套服務。

4、設備智能化

設備的智能化自動化將會被廣泛應用到冷鏈園區中。通過采用先進的裝卸設備、堆碼設備、分揀設備、包裝設備，以及條碼、射頻等信息技術，實現冷鏈物流的機械化、自動化、信息化，才能滿足現代物流快速、準確、分散、靈活的要求。這將為物流技術和設備的推廣應用開辟更大空間。另外，節能環保也將成為冷鏈設備發展的一個重要方向，這不僅響應了國家“雙碳經濟”的號召，還能為企業節省能耗成本。

5、冷鏈物流園區細分化

隨著商品流通的精細化，配套的物流硬件設施也要求定制化設計。生產型、儲存型和交易型冷鏈物流園區對園區的布局和建筑物的選擇有較大不同。建在產地的物流園區、流轉中樞的物流園區和靠近消費地的物流園區也有區別。運作的產品不同，如蔬菜水果、肉制品或是水產品對冷庫的要求有其特殊性。所以園區建設和冷庫的細分化，既可以節約投資成本，又為物流運作提供了方便。

6、冷庫建設在流通鏈兩端發展

目前我國冷產品的流通環節太多，從田間地頭、海洋池塘到百姓餐桌要經過六七個環節甚至更多。隨著商業流通體系的逐步精細化，中間環節會減少。農產品加強前期預冷處理對后續流通過程中的質量影響是非常大的，而我國目前靠近田間地頭的蔬菜水果預冷處理設施嚴重不足。農業產業整合是發展大農業、發展訂單化生產的基礎。伴隨著農產品生產模式的改變，貼近生產種植端的預冷處理和冷庫儲存設施會有較大需求。

7、冷鏈B2C模式的快速發展

冷產品的B2C模式需要冷鏈支撐，且對運作要求較高，配送成本比一般貨品的配送成本也高出很多。但隨著百姓消費水平提高，冷鏈宅配將面臨很大的需求?，F階段電商靠外包冷鏈物流，外包產品組配包裝的形式將不具有競爭力。自建適合電商冷產品運作的冷庫設施，將會是電商下一步應該考慮的方向。

8、便利食品安全監管

冷鏈物流園區的發展為政府監管部門對食品安全進行集中監管提供了便利條件，對促進食品安全體系建設、加強食品安全監管體系功能發揮了積作用，可以有效檢查來源、下落、責任、安全可靠、集中監管。

 1.多功能集成

質量保證和時效提升是當前社會對冷鏈物流行業的剛性要求。現代冷鏈物流園區不能只有冷藏、冷鏈運輸等單一服務。，但聚集在同一個園區的多功能冷鏈運營更能滿足社會需求。因此，將倉儲、加工、配送、檢驗、展示、交易、多式聯運等功能高效集合在同一個園區內，已經成為下一步冷鏈物流園區發展的一個趨勢。

2.產業集群

園區內有很多不同功能的冷鏈企業。依托地理和區域經濟優勢，運輸、倉儲、貨物進出口、物流加工配送、信息處理及相關設備制造等高效集群化，形成物流資源高度密集、管理和運營極其專業的物流產業鏈，從而整體提升區域內所有企業的運營效率。

3.平臺網絡

基于大數據和云計算的專業物流網絡平臺，可以實現園區之間的互聯互通，幫助園區企業擺脫“點運營”和“信息孤島”的困境;同時，以網絡為支撐的冷鏈物流園區可以充分發揮物流交易、電子結算、倉單質押、融資擔保等服務功能。園區管理也從單一的房東角色轉變為解決方案提供商，通過園區平臺為入駐企業提供金融、信息、數據、供應鏈等一體化配套服務。

4.食品安全監管便利化

冷鏈物流園區的發展為政府監管部門集中監管食品安全提供了便利條件，對食品安全保障體系建設和強化食品安全監管體系功能起到了積極的推動作用，能夠有效實現源頭可追溯、去向可追溯、責任可守、安全可靠、集中監管的目標。